Gli Ordini Professionali sul Testo Unico: una norma di difficilissima applicazione

Il decreto legge n. 70 ancora una volta disattende i rilievi e i suggerimenti formulati dai professionisti, in più apporta rilevantissime modifiche all’articolato mai preventivamente discusse e quindi tanto meno condivise

Gli Ordini Professionali sul Testo Unico: una norma di difficilissima applicazione

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Approvato il “Nuovo Testo Unico delle Leggi Urbanistiche ed Edilizie”

San Marino. Gli Ordini professionali degli Avvocati e Notai, degli Ingegneri e Architetti ed il Collegio dei Geometri, presa conoscenza del testo del decreto legge 25.06.2018 n.70 “Modifica degli articoli 75, 78, 79 e 80 e introduzione degli articoli 71-bis e 86-bis alla legge 14.12.2017 n.140- Testo Unico delle Leggi Urbanistiche ed Edilizie”;

valutate le notizie di stampa relative all’evoluzione normativa dell’art.79 anche con riferimento alla ventilata piena condivisione con gli ordini professionali,

ritengono necessario e doveroso precisare la cronistoria degli eventi che hanno portato all’attuale normativa avente ad oggetto il trasferimento di fabbricati e terreni ed in particolare al decreto legge 70/2018 al fine di ristabilire la verità dei fatti:

1) fin dal primo incontro tenutosi presso la Segreteria di Stato al Territorio nel corso del quale venne comunicata l’intenzione di introdurre quello che sarebbe divenuto l’art.79 della legge n.140/2017, gli ordini professionali sentirono il dovere di rilevare

– che l’intervento legislativo così come prospettato avrebbe inevitabilmente finito per frenare ulteriormente il mercato immobiliare già in stato di profonda e grave crisi;

– l’opportunità di graduare l’intervento per non bloccare di fatto e per un tempo indefinito l’intero mercato immobiliare con gravi danni per l’economia in generale ed anche per le casse dello Stato a seguito del minor gettito fiscale;

– l’assoluta necessità di riformulare l’articolato di legge essendo evidenti gravissime criticità di stesura tali da rendere inutilizzabile la norma e al contempo minare la certezza del regolare trasferimento delle proprietà immobiliari.

Ai rilievi formulati l’interlocutore oppose fermo e risoluto diniego, cosicché, sordo ad ogni successiva istanza, il 14.12.2017 portava ad approvazione la legge n.140/2017.

Con l’entrata in vigore della normativa si è verificato esattamente quanto previsto dai professionisti:

– il blocco pressoché totale dei trasferimenti immobiliari, con il relativo danno erariale;

– l’aggravio dello stato di crisi del settore immobiliare ed anche di quello finanziario (che in larga parte detiene gli immobili da destinarsi alla vendita o semplicemente in garanzia).

A fronte di una iniziale totale chiusura, dettata da un incomprensibile arroccarsi su posizioni di difesa di una norma all’evidenza indifendibile, giungevano ai professionisti plurimi inviti a partecipare a tavoli tecnici deputati a trovare una soluzione di uscita dalla grave situazione venutasi a creare.

Ancora una volta, con spirito di servizio, i professionisti formulavano nuovamente proposte di modifica / integrazione all’articolato che consentissero di preservare la volontà del legislatore e al contempo sbloccare, almeno in parte, il mercato immobiliare.

Nasceva così il decreto-legge 25.05.2018 n.58 che recepiva (alcune) delle osservazioni formulate dai professionisti e ridefiniva sostanzialmente tutta la materia con un approccio totalmente nuovo.

L’esame del testo tuttavia faceva emergere il permanere di alcuni profili di criticità (invero già più volte segnalati in sede di confronto ma ancora una volta del tutto trascurati) che rendevano assolutamente necessaria, in sede di ratifica, apportare i necessari correttivi.

Richiesti ad ulteriori tavoli tecnici, i professionisti segnalavano per l’ennesima volta le modalità tecniche per l’eliminazione / mitigazione degli ultimi profili di criticità.

I caposaldi sui quali si sosteneva il testo del decreto-legge erano sostanzialmente due:

il primo: le difformità (abusi) eventualmente presenti sugli immobili dovevano essere eliminati / sanati prima della vendita;

il secondo: prima di sottoscrivere l’atto di vendita il proprietario doveva richiedere un certificato di conformità rilasciato dal competente ufficio pubblico attestante che l’immobile non presenta abusi.

In tal modo, come facilmente intuibile, l’acquirente risultava tutelato al 100% ed il mercato immobiliare sarebbe stato, via via che gli immobili passavano di proprietà, definitivamente e progressivamente sanato.

Il decreto-legge di ratifica 25.06.2018 n. 70 non solo, e ancora una volta, disattende i rilievi e i suggerimenti formulati dai professionisti ma vieppiù apporta rilevantissime modifiche all’articolato mai preventivamente discusse e quindi tantomeno condivise.

In particolare il legislatore ha ritenuto

– di non confermare il divieto di alienare gli immobili in tutto o in parte affetti da abusi (difformità), tornando così al testo originario;

– di sottrarre dal certificato di conformità rilasciato dal competente pubblico ufficio, proprio le parti comuni degli edifici (che con maggiore frequenza presentano abusi), in tal modo esponendo gli acquirenti ai rischi connessi all’acquisto di un immobile complessivamente non certificato come conforme ed in regola.

Stante quanto precede è facile immaginare che il vigente art. 79, chiunque avesse intenzione di vendere/acquistare un fabbricato, oltre a sostenere ingiustificati costi notevolmente superiori, si troverà innanzi a enormi difficoltà che, per bene che vada, dilateranno i tempi di stipula ma che potrebbero esitare anche in potenziali rischi nella circolazione degli stessi, con minore tutela della parte acquirente che, almeno a parole, si voleva giustamente privilegiare.

I notai, gli ingegneri, gli architetti e i geometri, pur trovandosi a lavorare in condizioni di grande difficoltà, non mancheranno di assistere la propria clientela ma, e non è necessario essere profeti di sventura, è facile predire che presto il legislatore dovrà rimettere mano a una norma di difficilissima applicazione e che non risponde affatto alle finalità che, almeno a parole, vuole realizzare.

 

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